بامداد جنوب: بیشک موضوع خانههای خالی و طرح مالیاتستانی از آنها در سالهای اخیر یکی از داغترین مباحث حوزه مسکن در کشور بود، زیرا در این سالها، تعداد این خانهها با شیب بسیار تندی رو به افزایش گذاشته است. این مساله سبب شد تا دولت و مجلس همانند کشورهای پیشرفته، به فکر تصمیمگیری برای این خانهها باشند تا علاوه بر جلوگیری از هدررفت منابع و سرمایه؛ هم سبب رونق در بازار مسکن شوند و هم برای دولت درآمدزایی کنند.
بر همین اساس، طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی باید تاکنون سامانه ملی اسکان را ایجاد میکرد ولی هنوز اقدام به ایجاد سامانه نکرده و پاسخی هم در این زمینه نداده است. این در حالی است که اخبار حاکی از وجود دو میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی در کل کشور است.
گرچه بسیاری از اقتصاددانان وجود خانههای خالی به میزان نرخ طبیعی را ضرورتی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن تلقی میکنند ولی به هر حال فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانههای خالی (نسبت تعداد خانههای خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی، نشاندهنده نبود تعادل در بازار است و «تقاضای سوداگرانه خانههای خالی» آن را رقم زده است.
بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیمگری ضروری است. یکی از موثرترین ابزارهایی که در این زمینه برای تنظیم بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، بهکار بسته میشود، وضع مالیات بر خانههای خالی است. کارکرد این نوع مالیات این است که با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزههای سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش میدهد.
بازار خانههای خالی در وضعیت عدم تعادل
بررسی سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ نشان میدهد که نرخ واقعی خانههای خالی طی این ۱۰ سال به طرز چشمگیری افزایش یافته است. همچنانکه نرخ خانههای خالی کشور از رقم 2/4 درصد در سال ۱۳۸۵ (حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی) به 3/8 درصد در سال ۱۳۹۰ (حدود 6/1 میلیون واحد خالی) و 3/11 درصد در سال ۱۳۹۵ (حدود 6/2 میلیون واحد خالی) رسیده است. این در حالی است که نرخ طبیعی خانههای خالی طی دوره زمانی مذکور، چهار درصد بوده است. این وضعیت بیانگر شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانههای خالی در بازار مسکن ایران است.
برای ایجاد تعادل در وضعیت سازمان امور مالیاتی، دریافت مالیات از خانههای خالی را در چارچوب اصلاحات قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴)، در دستور کار قرار داد. طبق این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) بهعنوان «واحد خالی» شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد، با این حال مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد 5/1 برابر مالیات متعلقه خواهد بود.
گفتنی است مالیات بر خانههای خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ بهموجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ أخذ میشد اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرائی آن بهویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانههای خالی و ارزشگذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو شد.
چالشهای دریافت مالیات از خانههای خالی
یکی از مهمترین چالشهایی که اکنون بر سر راه دریافت مالیات از خانههای خالی وجود دارد، مقوله شناسایی خانههای خالی است. اگر چه در راستای رفع این چالش بر شناسایی خانههای خالی از طرف سامانه ملی املاک و اسکان کشور و ایجاد این سامانه طی ششماه پس از تصویب این قانون تاکید شده است ولی تاکنون این سامانه را وزارت راه و شهرسازی راهاندازی نکرده است.
احمد زمانی، معاون سازمان امور مالیاتی در اینباره چنین توضیح داده است: برای دریافت مالیات از خانههای خالی نیاز به اطلاعات دقیق و آمار و ارقام قابل اتکا است، مطابق مفاد تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور بهعنوان نهاد اطلاعاتی در این بخش جزء تکالیف وزارت راه و شهرسازی است و سازمان امور مالیاتی کشور در این خصوص تکلیفی ندارد.
بهگفته وی، تا این نهاد ایجاد نشود، نمیتوان اجرای این بخش از قانون را با رعایت ویژگیهایی مانند رعایت عدالت، برابری و... پیگیری کرد، چراکه اجرای تبعیضآمیز قوانین مالیاتی بهدلیل نبود اطلاعات مطلوب نیست. با وجود این از طریق وزارت امور اقتصادی و دارایی، چندین مرتبه با وزارت راه و شهرسازی مکاتبه رسمی شده که پاسخی دریافت نشده است.
غلامحسین دوانی، اقتصاددان نیز درباره ضرورت دریافت مالیات از خانههای خالی به ایسنا چنین توضیح داده است: در شرایط کنونی با توجه به نرخ واقعی خانههای خالی، سازمان امور مالیاتی اقدام به دریافت مالیات از آن دسته از خانههای خالی کرده است که واحدهای مورد نظر را برای اجاره و فروش عرضه نمیکنند و عامل ایجاد سفتهبازی در این بازار میشوند.
بهگفته وی، این اقدام سازمان امور مالیاتی قانونی است و این سازمان میخواهد ماده۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم را به اجرا در آورد ولی متاسفانه بهدلیل راهاندازی نکردن سامانه ملی مسکن و نبود اطلاعات لازم این سازمان تاکنون موفق به اخذ از واحدهای خالی نشده است. البته سال ۱۳۹۶ هنوز تمام نشده و مالیات آن تا خرداد سال ۱۳۹۷ قابل مطالبه خواهد بود.
این کارشناس امور مالی و مالیاتی چنین با اشاره به اینکه متاسفانه بهدلیل نبود بسترهای لازم و متزلزل بودن برخی ارکان اقتصاد کشور، برخی مواد قانونی خنثی شده و نمیتوانند نقش خود را بهخوبی ایفا کنند، تاکید کرد: ایجاد سامانه ملی اسکان از وظیفه وزارت راه و شهرسازی است و مشخص نیست که چرا در اجرای آن تعلل میکند؟ البته جای تعجب نیست در کشوری که میتوان یک شبه همه علائم راهنمایی را برداشت میتوان چند ماه پس از تصویب قانون ایجاد سامانه ملی اسکان نیز آن را ایجاد نکرد.