بامداد جنوب:
اقتصاد کشور در ماههای اخیر به دفعات دستخوش تحولات ناگهانی و پیشبینی ناپذیری شد و همین امر بسیاری از بازارهای عمده کشور را با تحولات و افزایش قیمتهای شدیدی روبهرو کرد. در این میان بازار مسکن نیز از این تحولات مبرا نبوده و افزایش قیمتها در این بازار نیز با وجود رکود در خرید و فروش، از آذرماه سال گذشته کلید خورد و با اوجگیری از ابتدای اردیبهشتماه سال جاری، در تیرماه به بالاترین حد خود رسید. بهدنبال این جهش قیمت که از رشد بازارهای موازی ایجاد شد، وزارت راه و شهرسازی در هفتههای اخیر ۹ راهکار را در قالب چهار لایحه برای کنترل بازار مسکن در دستور کار قرار داد که بعضی کارشناسان معتقدند در کوتاهمدت اثر چندانی نخواهد داشت و اثرات آن را در صورت اجرا، باید در میان مدت و بلندمدت جستوجو کرد.
بر این اساس وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیرماه ابتدا راهکارهای ۹گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان میگویند بهدلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دستاندرکاران این حوزه نمیتوانند بهطور مستقل برنامههای سرکوب قیمت مسکن را پیاده کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام میدانند.
ریشههای اصلی جهش قیمت در بازار مسکن
ریشه اصلی افزایش قیمت مسکن را میتوان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنبالهروی مسکن از سطح عمومی قیمتها، ثبات قیمت مسکن در سالهای پیشین، ساختار بازار مسکن (برای مثال: تقارن نداشتن اطلاعات، زمانبر بودن ساختوساز)، کاهش عرضه واحدهای کوچکمتراژ، افزایش هزینههای تولید، تاثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.
راهحلهایی برای جلوگیری از رشد قیمت و حمایت از متقاضیان
در چهار ماه نخست امسال، بازار مسکن شاهد رشد سرسامآور قیمت بوده و این نگرانی را بهوجود آورده که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یابد. این نگرانی، بیش از همه در مورد اجارهنشینان احساس میشود. اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت زمین و ساختمان بوده است و افزایش قیمت این دو، میتواند افزایش اجارهبهای آپارتمانها را رقم بزند. آنطور که آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان میدهد، اجاره بهای ساختمان در ماه خرداد، در شهر تهران 5/12 درصد و در کل مناطق شهری 4/10 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است.
اما در این شرایط، برنامه وزارت راه و شهرسازی که بهنوعی متولی بخش ساختمان در کشور است، برای کنترل بازار مسکن چیست؟ در جدیدترین نامه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیسجمهور، پیشنهادی برای اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ ارائه و تصویب و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب یک لایحه دو فوریتی خواسته شده است.
تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره
در این نامه وزارت راه و شهرسازی خواستار جایگزینی دو ماده و یک تبصره از قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ شده است که این اصلاح میتواند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن اثر مثبت بگذارد. بنابر این اصلاحیه، مالیات بر اجاره مسکن در واحدهایی که مطابق الگوی مصرف، یعنی واحدهای کممتراژ حذف میشود که میتواند بهعنوان عامل تشویقی برای اجاره واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار بهشمار آید. همچنین در اصلاحیه تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون، شرط معافیت مالیاتی، اجاره واحد مسکونی برای دو سال یا بیشتر پیشبینی شده که باعث افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستاجرین خواهد شد. همچنین بر اساس این اصلاحیه، انبوهسازانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف کنند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ و مالیات بر درآمد موضوع ماده ۷۷ قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف میشوند.
وزارت راه و شهرسازی کنترل سوداگری در بازار ملک و زمین را در دستور کار قرار داده است. بههمین منظور، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی با ارسال نامهای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیسجمهوری ماده واحده اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را جهت بررسی و تصویب فوری در هیات دولت ارائه و خواستار ارسال آن در قالب لایحه دو فوریتی به مجلس شورای اسلامی شد. بر اساس این پیشنهاد، ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصرههای ذیل آن به نحوی اصلاح میشود که مالکان زمینهای بایر با کاربری مسکونی موظف به پرداخت عوارض میشوند.
حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، دو لایحه ذکر شده میتوانند در میان مدت به تعدیل بازار مسکن و بهبود وضعیت مستاجران و متقاضیان مسکن منجر شود اما بهنظر میرسد با توجه به نوسانات ناگهانی بازار مسکن، در حال حاضر مستاجران نیاز به حمایت فوری دولت داشته باشند. با پایان قراردادهای اجاره، با توجه به افزایش ناگهانی قیمت مسکن، مستاحران با درخواست موجران برای افزایش اجارهبها مواجه خواهند شد یا ناچار خواهند بود واحدی که در آن زندگی میکنند را ترک کنند.
بههمین دلیل وزارت راه و شهرسازی افزایش مدتزمان اجاره ساختمان و تعیین سقف برای افزایش اجارهبها را در دستور کار خود قرار داده است. بههمین منظور عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در نامهای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیسجمهور، خواستار اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر به نحوی شد که دولت بتواند در کوتاهمدت از مستاجران در برابر تحولات ناگهانی بازار مسکن محافظت کند.
همچنین وزارت راه و شهرسازی ابتدای مردادماه ۱۳۹۷ لایحه دو فوریتی قانون پیشفروش ساختمان را در ۱۹ ماده تقدیم دولت کرد که سعی شده برخی اشکالات قبلی این لایحه که اشکالاتی برای تامین نقدینگی بخش عرضه در آن دیده میشد، برطرف شود.
در همین زمینه، نائبرئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره طرح قیمتگذاری مسکن گفت: صدور بخشنامه و آییننامه حرکت تعزیراتی یا راهکارهایی مثل قرارداد اجاره دو ساله و تعیین اجارهبها بهنظر من هیچ تاثیری ندارد و نمیتواند در افزایش قیمتها بازدارنده باشد. مشکل اصلی بخش مسکن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. وقتی توازن وجود ندارد بقیه طرحها ممکن است در کوتاهمدت اثر بسیار محدود و کوتاهی داشته باشد ولی در میانمدت و درازمد اثری نخواهد داشت.
حسام عقبایی با بیان اینکه دولت و مجلس باید نگاهشان طولانی مدت باشد و نیازهای کشور را با افزایش تولید تامین کنند، ادامه داد: وقتی در بعضی مناطق بهازای هر یک خانه چندین متقاضی وجود دارد دولت میخواهد چه طرحی بدهد که جلوی افزایش قیمت را بگیرد؟ بنابراین طرحهایی مثل قیمتگذاری بیشتر جنبه روانی دارد و راهکار اصلی نیست. ما باید از گفتاردرمانی خارج شویم و به سمت اقدامات عملی در حوزه مسکن برویم. اینکه موج خبری ایجاد کنیم و آخرش هم هیچ خروجی نداشته باشد مشکل مسکن حل نمیشود.
همچنین سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن ـ درباره راهکارهای ۹گانه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن گفت: اقدامات فوری از این دست بیشتر به نمایش شبیه است؛ اولا باید پرسید چرا این اقدامات زودتر انجام نشد. نکته بعدی این است که یک شخصی مالک خانه است و شخص دیگر خریدار و مستاجر است. در کدام چارچوب میخواهند اینها را مجبور کنند در مقطع فعلی اقدامات ۹گانه مدنظر را انجام دهند؟ لذا اینگونه برنامهها خروجی خاصی نخواهد داشت. البته نمیتوان کار را رها کرد اما اتفاقاتی که در بخش مسکن، ارز یا طلا افتاده به متغیرهای کلان مربوط میشود و از سطح وزارتخانه و حتی سطح دولت فراتر است.