حسین قاسمی
آمارهای مربوط به بازار مسکن و اجاره در ایران به‌واسطه نبود اطلاعات شفاف و جامع و همچنین استفاده از روش‌های آماری نمونه‌گیری، گاهی با واقعیت‌های ملموس بازار اختلاف دارد. اما مرکز آمار ایران در گزارش‌های بازار اجاره، اطلاعاتی نیز از قراردادهای اجاره تمدید‌شده ارائه می‌دهد که به‌واسطه ثبت در سامانه املاک و مستغلات، با واقعیت مناسبت بیشتری دارد.
طبق اعلام این مرکز در زمستان سال گذشته، هرچند شاخص اجاره‌بهای مسکن شهری در کل کشور فقط 1/28 درصد نسبت به زمستان سال قبل افزایش داشته؛ اما متوسط تغییرات اجاره‌بهای مسکن خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند به 9/50 درصد رسیده است.
به‌عبارت‌دیگر، تورم اجاره‌بهای مسکن شهری در بخش رسمی و ثبت شده این بازار 8/22 واحد درصد از میانگین تورم بازار بالاتر بوده است. نکته تامل‌برانگیزتر اینکه بررسی تورم نقطه‌به‌نقطه قراردادهای اجاره تمدیدی از پاییز ۹۷ تا زمستان ۱۴۰۰ نشان می‌دهد در این بازه زمانی، بالاترین رقم تورم نقطه‌به‌نقطه به زمستان ۱۴۰۰ اختصاص داشته و خانوارهایی که در این فصل قرارداد اجاره خود را تمدید کرده‌اند به‌طور میانگین مجبور شده‌اند برای حفظ مسکن استیجاری خود، 9/50 درصد هزینه بیشتری نسبت به زمستان ۱۳۹۹ بپردازند.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص تورم قراردادهای اجاره تمدیدی از پاییز ۱۳۹۶تا زمستان ۱۴۰۰معادل ۲۴۳درصد رشد کرده و عملا هزینه این دسته از مستاجران بیش از 4/3 برابر شده است.
مسکن با سهم ۳۳تا ۳۵درصدی در سبد هزینه خانوارهای شهری، یکی از مهم‌ترین عواملی است که تغییرات آن می‌تواند کیفیت زندگی و سطح معیشت خانوارها را دستخوش تغییر کند. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص هزینه اجاره‌بهای مسکن شهری در کل کشور از ابتدای سال ۱۳۹۵(سال پایه =۱۰۰) تا انتهای سال ۱۴۰۰تقریبا ۱۸۰درصد رشد کرده و روی رقم 7/279 واحد ایستاده است. البته این رقم، میانگین تغییرات قیمت اجاره در کل مناطق شهری کشور را نشان می‌دهد و شرایط در شش استان به‌مراتب وخیم‌تر از میانگین کشور بوده است.
واکاوی داده‌های مرکز آمار حاکی از این است که هزینه اجاره در استان لرستان در این بازه زمانی پنجساله ۲۸۸درصد رشد کرده و رکورد بالاترین تورم بازار اجاره کشور در این بازه زمانی را از آن خود کرده است. این در حالی است که در همین دوره زمانی پنجساله، کل تورم شاخص اجاره در استان خراسان رضوی فقط ۸۵درصد بوده و رکورد کمترین گرانی اجاره به این استان تعلق گرفته است.
بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران، در پنج سال منتهی به زمستان ۱۴۰۰، تورم تجمیعی بازار اجاره مسکن در استان‌های لرستان، چهارمحال‌وبختیاری، تهران، ایلام، کرمانشاه و البرز بالاتر از میانگین کشور بوده و ۲۵ استان دیگر تورم کمتری را تجربه کرده‌اند؛ به‌گونه‌ای که استان‌های خراسان رضوی، سیستان‌وبلوچستان، کرمان و فارس، شاهد تورم ۸۵تا ۱۰۰درصدی بازار اجاره از ابتدای سال ۱۳۹۵تا زمستان ۱۴۰۰ بوده‌اند.
درخواست نمایندگان از دولت
حدود دو ماه مانده تا فصل جابه‌جایی، حساسیت‌ها نسبت به بازار اجاره افزایش یافته است. مطابق اعلام بانک مرکزی در اسفندماه ۱۴۰۰ شاخص رشد سالیانه اجاره‌بها در شهر تهران ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۰ درصد اعلام شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال گذشته تا آبان‌ماه، نرخ رشد سالیانه اجاره‌بها در شهرهای کشور صعودی بوده و از ۳۶ درصد در فروردین به ۵۵ درصد در آبان رسیده است. از آذرماه این روند کاهشی شده و به ۵۰ درصد رسید. انتظار می‌رود در سال جاری این روند افت ادامه پیدا کند؛ اما تورم عمومی می‌تواند عاملی بازدارنده در این مسیر باشد.
آن‌طور که از صحبت‌های کارشناسان و نمایندگان مجلس برداشت می‌شود نسبت به وضعیت اقشار اجاره‌نشین نگرانی‌هایی وجود دارد. اعضای کمیسیون عمران مجلس از جمله رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون و اقبال شاکری، عضو کمیسیون تعیین نرخ برای اجاره را ضروری می‌دانند. روز گذشته رضایی‌کوچی گفته است: دولت برای افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری سقف تعیین کند و اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد. شاکری هم گفت: چرا از اینکه به موضوع اجاره‌بهای مسکن ورود کرده و قیمت تعیین کنیم نگران هستیم؟
البته در حال حاضر نیز برنامه تعیین سقف توسط دولت دنبال می‌شود. طی دو سال گذشته که با بیماری کووید ۱۹ روبه‌رو شده‌ایم دولت سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۵ درصد، دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور ۱۵ درصد تعیین کرد. اما آمار ۵۰ تا ۵۵ درصدی افزایش اجاره‌بها از ناکامی تعیین سقف حکایت دارد.
به هر ترتیب، محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته است: برای کنترل بازار اجاره‌بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان در سال جاری بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره‌بها را نداشته باشند به‌عنوان مثال در سال جاری تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه ۶۰ الی ۷۰ درصد؛ این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متاسفانه به‌صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه‌های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود.
همچنین سیدالبرز حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس در جلسه علنی روز یکشنبه ۲۸ فروردین‌ماه در تذکری با اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها گفت: بازار اجاره‌نشینی رها شده است و ۳۰ میلیون اجاره‌نشین در این بازار دچار مشکل هستند و تورم در این بازار به نقطه جوش رسیده است و کسی نیست که این حوزه را کنترل کند و هر کسی به هر میزان که می‌خواهد اجاره‌بها را بالا می‌برد و نیاز به متولی خاص دارد. وزارت مسکن، صنعت و معدن این مساله را در نظر بگیرند، چراکه مردم در این بخش به‌شدت در معرض خطر هستند.
نمایندگان مجلس در شرایطی به لزوم کنترل بازار اجاره توسط دولت اشاره می‌کنند که کارشناسان، افزایش عرضه مسکن، اجرای برنامه‌های مغفول مانده مثل اجاره‌داری حرفه‌ای و کنترل تورم عمومی را از مهم‌ترین راهکارهای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره می‌دانند.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: بازار مسکن دستورپذیر نیست و نمی‌شود با اقدامات پلیسی جلوی رشد قیمت‌ها را گرفت. قانون تعیین سقف ۲۵ درصد سالیانه برای افزایش اجاره‌بها با ترفندهای مختلف از سوی مالکان مثل گرفتن چک، دور زده می‌شود. مسکن کم است، متقاضی زیاد است و قیمت بالا می‌رود. اجاره‌بها نیز به تبعیت از قیمت مسکن افزایش می‌یابد. خانه‌ای که قبلا ۵۰۰ میلیون تومان بوده الان پنج میلیارد تومان شده و طبیعتا اجاره بهایش هم به مرور زمان ۱۰ برابر می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: وقتی در هر بازاری با کسری روبه‌رو می‌شویم معلوم است که قیمت آن کالا بالا می‌رود و فضای دلالی شکل می‌گیرد. پس سوداگری، معلول وضعیت بازار مسکن است، نه علت آن. اگر مسوولان می‌خواهند جلوی رشد قیمت مسکن و اجاره را بگیرند باید نقدینگی را کنترل کنند، ساختار اقتصاد را از حالت دولتی در بیاورند، به تولید رونق بدهند و میزان ساخت‌وساز را بالا ببرند.
