عمر مفید ساختمان در بوشهر به پایین‌ترین حد خود رسیده است؛
جولان بسازوبفروش‌ها در بوشهر

داود علیزاده

بازار مسکن بوشهر طی دو دهه گذشته شاهد ورود بی‌رویه افراد غیر‌‌‌‌متخصص به این عرصه بود، افرادی که عموماً تخصصی ‌در ساخت مسکن ندارند و تنها با داشتن، سرمایه‌ای به این عرصه کوچ کرده‌اند و سود کلانی را نصیب خودکرده و لطمه‌های جبران‌ناپذیری را بر صنعت ساختمان‌سازی وارد می‌کنند.

به‌گونه‌ای که طی چند سال اخیر شاهد کاهش چشم‌گیر عمر مفید ساختمان‌ها بوده‌ایم و در افکار عمومی این افراد به بسازوبفروش‌ها لقب گرفته‌اند. این در حالی است که بنا بر نظر کارشناسان، حضور این افراد معضلاتی را برای بازار مسکن رقم‌زده است.

بسازوبفروشی را در کشور می‌توان بر دو گونه تقسیم کرد. گونه اول بسازوبفروشی کامل که زمین و سرمایه ساخت از آن بسازوبفروش است و در گونه دوم مشارکت در ساخت را شاهد هستیم که زمین متعلق به بهره‌بردار است و سرمایه از سوی بسازوبفروش تأمین می‌شود و درنهایت تعداد واحدهای ساخته‌شده نصف- نصف میان مالک و بسازوبفروش تقسیم می‌شود، که در هر دو موارد ذکرشده این افراد تنها به سود خود فکر می‌کنند و ساختمان‌های ساخته‌شده از سوی این افراد دارای عمری معادل نصف ساختمان‌های مهندسی ساز و اصولی است.

متأسفانه بسازوبفروشی که بسیاری از منتقدان از آن به‌عنوان بسازوبندازی یاد می‌کنند، مهم‌ترین روش تولید مسکن در کشور است که در آن از همه اقشار جامعه از جمله افراد تحصیل‌کرده و بی‌سواد، متخصص و بدون‌تخصص حضور دارد‌‌؛ تا جایی که بارها از سوی وزارت راه و شهرسازی برای سامان‌دهی و ارتقای دانش فنی این افراد برنامه‌های در دستور کار قرار گرفت که متاسفانه هیچ‌یک از آنها تا به امروز موفق نبوده است.

بحث تا جایی بالا گرفت که چندین مرتبه از سوی نمایندگان مجلس نیز این بحث مطرح شد. ابوالفضل موسوی‌بیوکی نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرگزاری خانه ملت، با انتقاد از افزایش ساخت‌وساز غیراستاندارد ‌گفت: متأسفانه با افزایش چشمگیر گرانی مسکن در دو سال اخیر برخی از سازندگان از وضعیت سوءاستفاده کرده و اقدام به تولید مسکن بی‌کیفیت می‌کنند.

تولید انبوه مسکن برخی از سازندگان در زمان افزایش قیمت مصالح ساختمانی و گرانی مسکن برای جبران هزینه‌ها و افزایش سود، ساختمان را به‌صورت غیراستاندارد می‌سازند.

‌‌‌ خلاء نظارتی یکی از عوامل تولید مسکن بی‌کیفیت در کشور

به گفته موسوی بیوکی یکی از دلایل تولید مسکن بی‌کیفیت در کشور نبود نظارت دستگاه‌های متولی است، این مساله واضح و مبرهن است که خلاء نظارتی در عرصه مهندسی ساختمان موجب بروز بحران در حوزه تولید ساختمان‌های غیراستاندارد می‌شود.

این نماینده مردم در مجلس دهم ادامه داد: در شرایط گرانی بازار مسکن و خلاء نظارتی دستگاه‌ها، برخی تولیدکنندگان مسکن اقدام به استفاده از مصالح و تجهیزات ساختمانی بی‌کیفیت می‌کنند. این مساله موجب کاهش ایمنی و عمر مفید مساکن کشور می‌شود.

سیستم بسازوبفروشی در ایران شیوه جذاب برای کسب درآمدهای یک‌باره و سوداگری در بازار محسوب می‌شود. بدین معنا که بسازوبفروش‌ها در مدت‌زمانی که بازارهای سرمایه‌گذاری دیگر قادر به جذب سرمایه نیستند. از تجمع نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن استفاده کرده و در کوتاه‌مدت سود کلانی را به دست می‌آورند که این خود مهم‌ترین دلیل بقای بسازوبفروش‌ها شده است.

یکی از معضلاتی را که امروزه بسازوبفروش‌ها در صنعت ساختمان‌سازی به وجود آورده‌اند، ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده است. بدین معنا که نظارت بر سازندگان یا همان بسازوبفروش‌ها در بافت فرسوده بسیار کم بوده و متاسفانه همین امر امکان سو استفاده بیشتر را برای این افراد فراهم کرده است.

این در حالی است که ساخت و ساز جدید در بافت قدیم سکونت در این مناطق را دشوار کرده است. کوچه‌های باریکی که بدون رعایت نکات هشداردهنده و در ضعف نور روشنایی معابر، اقدام به سد معبر می‌کنند و یا ساختمان‌هایی که عقب‌نشینی نکرده‌اند و برای زندگی ساختمان‌های نوساز در این مناطق مزاحم تردد هستند.

بااین‌حال ساخت‌وساز در مناطق بافت فقط به همین موارد ختم نمی‌شود. یکی دیگر از معضلات این ساختمان‌ها جابه‌جایی زیرساخت‌های تاسیساتی است. به‌طور مثال پس از عقب‌نشینی برخی ساختمان‌ها در کوچه‌ها همچنان تیر چراغ‌برق در جای غیراستاندارد می‌ماند و اداره برق برای جابه‌جایی آن اقدام لازم را صورت نداده است.

ساخت‌وساز در بافت فرسوده با توجه به نبود زیرساخت‌های لازم در این مناطق به یکی از معضلات ساکنان قدیمی مبدل شده است. با ین حال بسازوبفروش‌ها به طمع سود کلانی که از این امر به دستی آوردند و همچنین تسهیلاتی که قانون‌گذار برای نوسازی بافت فرسوده قائل شده است، در سایه نبود نظارت کافی در این باریک کوچه‌ها جولان می‌دهند.

مسوول نظارت بر مصالح بی‌کیفیت ساختمان‌ها چه کسی است؟

استفاده از اقلام درجه دو اعم از تاسیساتی، آّب، برق، آسانسور‌های غیراستاندارد، کاشی و سرامیک، قفل و... می‌تواند تا میزان چند ده درصد سود بساز و بفروش رو افزایش دهد. نکاتی که دور از چشم ناظران و بی‌اطلاعی مردم موجب جولان بساز و بفروش‌ها شده است. به طوری که ساختمان‌هایی با عمر زیر ده سال به‌طرز فجیعی با مشکلات عدیده روبرو هستند.

این در حالی است که باید توجه داشت ساخت آپارتمان به‌جای خانه‌های فرسوده آن‌هم در شرایطی که این آپارتمان‌ها از کیفیت پایین برخوردار هستند خود زنگ خطری برای مسوولان و مردم است.

‌ به عقیده بسیاری از کارشناسان، کیفیت ساخت خانه‌های قدیمی حتی از بناهای نوساز بیشتر و در برابر بلایا طبیعی نیز مقاوم‌تر هستند. آنچه مسلم است امروزه در بسیاری از موارد شهرداری مراقبت‌های لازم را درباره ساخت‌وسازها اعمال نمی‌کند. چراکه بیشتر درآمد شهرداری‌ها از همین راه کسب می‌شود و در چنین شرایطی که نظارت وجود ندارد و سازندگان تنها در پی کسب منفعت بیشتر هستند.

این در حالی است که بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۰۰ پروانه اشتغال به کار مهندسان ناظری که تخلف داشته باشند، ابطال می‌شود؛ اما کمیسیون ماده ۱۰۰ راه را برای بسازوبفروش ها هموار کرده است. به‌نحوی‌که تمام تخلفات ساخت‌وساز تنها با پرداخت جریمه حل می‌شود.

از مهم‌ترین روش‌های حذف بسازوبفروش‌ها از سوی دولت، اخذ مالیات از این افراد است. چراکه دولت سعی دارد با بهانه اخذ مالیات، بسازوبفروش‌ها را شناسایی و شناسنامه‌دار کند تا بتواند از این طریق نظارت بیشتری بر نحوه عملکردشان داشته باشد.

طبق آمار موجود در حال حاضر حدود ۸۰ درصد افرادی که در صنعت ساختمان‌سازی فعالیت دارند ‌بسازوبفروش‌ها تشکیل می‌دهد، که صرفاً به دلیل دارا بودن سرمایه در این بازار حضور دارند و با کوچک‌ترین رکود نیز از بازار مسکن خارج می‌شوند و شناسنامه‌دار کردن این افراد باعث می‌شود تا با هر نوسانی از بازار موردبحث خارج نشوند.

درآمد از راه اجاره، شغل دوم ساکنان مسکن‌های سازمانی بوشهر

بسیاری از افراد در بوشهر از طریق اجاره دادن مسکن‌های خالی به کسب درآمد روی آورده‌اند. این افراد که معمولاً در منازل سازمانی ساکن هستند در بوشهر بدون در نظر گرفتن نوع ساختمان ازلحاظ کیفیت فقط در اندیشه خرید و اجاره دادن ملک هستند. همین امر باعث شده است که به کیفیت اصلی ساختمان توجه نکنند. به مشتری بساز و بفروش‌ها مبدل شوند و با خرید املاک بساز و بفروش‌ها با قیمتی کمتر از ساختمان‌های مهندسی‌ساز آنها را اجاره دهند و کسب درآمدی کنند. از طرف دیگر اجاره‌نشینان با معذوریت‌های مالی و ... ازآنجایی‌که مالکیت ساختمان را ندارد و به‌طور موقت قرار است در این محل سکونت داشته باشد به نکته‌های اساسی و زیربنایی توجهی ندارد. نتیجه این می‌شود که در مدت کوتاه بوشهر دارای بسیاری از خانه‌های بی‌کیفیتی شده است که عمر چندانی ندارند و ساکنان آن اجاره‌نشین‌های کم بضاعت هستند و مالکانی که تنها برای ماندن چندساله در بوشهر سودای سرمایه‌گذاری دارند.

با مراجعه به مشاوران املاک می‌توان هر روز افرادبسیاری را دید که در منازل سازمانی مختلف بوشهر ساکن هستند و با تسهیلات شغلی خود تنها به فکر خرید آپارتمانی برای اجاره دادن می‌گردند. هدف پرداخت اقساط تسهیلات و یا کسب درآمد از اجاره منزل است و بی‌آنکه قصد زندگی در آن داشته باشند. این امر خلاف قانون نیست؛ اما قانونی نانوشته در بهم‌زدن بازار مسکن بوشهر و مشتری داشتن ساختمان‌های بی‌کیفیت است.

بسازوبفروش‌ها به این سادگی حذف نمی‌شوند

آنچه مسلم است با توجه به رکود چندساله بازار مسکن حذف یک‌باره بسازوبفروش‌ها امکان‌پذیر نیست؛ اما می‌توان آنها از طریق یک مکانیزم صحیح احراز نمود تا بسازوبفروش‌های موسمی از گردنه خارج شد و در گام بعد اقدام به درجه‌بندی این افراد کرده تا جایی که افراد غیرمتخصص دیگر هیچ جایگاهی در این عرصه نداشته باشند. البته باید یادآور شد که اگر دولت تنها در یک‌فاز و به‌صورت تک‌بعدی و تنها باهدف کسب درآمد این قانون را اجرایی نماید تنها در این باره، بهره‌بردار متضرر خواهد بود. در گام بعدی حذف بسازوبفروش‌ها از صنعت ساختمان‌سازی اجرای دقیق مبحث دوم مقررات ملی است. چراکه باید توجه داشت مبحث دوم مقررات ملی ساختمان خود زمینه‌ساز حذف بسازوبفروش‌ها از صنعت ساختمان خواهد بود.

به‌گونه‌ای که از این پس شهرداری‌ها به اعتبار پیمانکار صاحب صلاحیت اقدام به ارائه پروانه ساخت می‌نمایند.

در پایان باید خاطرنشان کرد که امروزه متاسفانه سهم زیادی از بازار ساخت‌وساز در اختیار بسازوبفروش‌های غیرحرفه‌ای قرار دارد. به‌گونه‌ای که ممنوعیت فعالیت این افراد می‌تواند منافع بسیار را عاید مهندسان دارای پروانه اشتغال به کار، پیمانکاران و انبوه‌سازان دارای مجوزهای

مربوطه نماید. همچنین از سوی دیگر با اعمال ممنوعیت صدور پروانه ساختمانی برای افراد فاقد صلاحیت احتمال افت چشمگیر ساخت‌وساز خواهیم بود، امری که بی‌شک بر صنعت ساختمان‌سازی حکم تیغ دولبه را خواهد داشت.